Tỷ Giá Yên Và Lãi Suất Ngân Hàng Tác Động Thế Nào Đến Tâm Lý Mua Nhà Của Người Nước Ngoài Tại Nhật Bản?

Hai yếu tố đang chi phối mạnh nhất tâm lý của người mua nhà nước ngoài tại Nhật Bản hiện nay là tỷ giá đồng Yên và lãi suất chính sách của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ). Hai yếu tố này tác động theo hai chiều khác nhau, khiến tâm lý thị trường phức tạp hơn nhiều so với nhận định phổ biến "Yên yếu thì người nước ngoài mua nhiều, Yên mạnh thì mua ít".

Trong bài viết này, ESTATE PLUS sẽ phân tích chi tiết cơ chế tác động của từng yếu tố, dựa trên số liệu chính thức từ MLIT và các tổ chức tài chính lớn của Nhật Bản, để bạn có cái nhìn rõ ràng hơn khi cân nhắc mua nhà hoặc đầu tư bất động sản tại Nhật trong giai đoạn hiện tại.

1. Bối Cảnh: Yên Đang Ở Đâu, Lãi Suất Đang Ở Đâu?

Tính đến giữa năm 2026, hai diễn biến chính sách quan trọng đang diễn ra song song:

1.1. Lãi suất chạm mức cao nhất 31 năm

Ngày 16/6/2026, BOJ quyết định nâng lãi suất chính sách từ 0,75% lên khoảng 1,0% - mức cao nhất trong 31 năm (kể từ 1995). Đây là lần tăng thứ 5 kể từ khi BOJ thoát khỏi chính sách lãi suất âm vào tháng 3/2024.

Nhiều ngân hàng dự kiến nâng lãi suất cơ sở cho vay mua nhà thả nổi thêm khoảng 0,25%/năm vào tháng 10/2026, và một số tổ chức tài chính dự báo lãi suất chính sách có thể đạt 1,0~1,5% trong năm 2026.

1.2. Tỷ giá Yên biến động mạnh nhưng vẫn ở vùng yếu lịch sử

Thị trường ngoại hối USD/JPY biến động khá mạnh trong nửa đầu 2026, từng có thời điểm vượt 159 yên/1USD vào đầu năm trước khi điều chỉnh về vùng 152-157 yên/USD.

Các dự báo cuối năm 2026 từ các tổ chức tài chính lớn của Nhật khá phân tán:

•       Nomura Securities: dự báo 152,5 yên/USD (điều chỉnh tăng từ 147,5 yên do căng thẳng địa chính trị Trung Đông)

•       SMBC Nikko Asset Management: dự báo 150 yên/USD

•       Daiwa Asset Management: dự báo Yên có thể mạnh lên tới 146 yên/USD vào cuối năm

Nhìn chung, giới phân tích đồng thuận rằng Yên vẫn đang ở vùng yếu lịch sử so với giai đoạn trước 2022, dù xu hướng trung hạn có thể nghiêng dần về phía Yên mạnh lên.

2. Yên Yếu: Tác Động Tích Cực Đến Tâm Lý Mua Nhà Của Người Nước Ngoài

Khi quy đổi sang ngoại tệ mạnh (USD, EUR, TWD, SGD...), Yên yếu khiến bất động sản Nhật Bản trở nên "rẻ tương đối" trong mắt người mua quốc tế - đây là cơ chế tác động rõ ràng nhất và được nhiều nguồn xác nhận.

Số liệu định lượng theo MLIT

*6 quận trung tâm Tokyo gồm: Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo, Shibuya.

Một vài điểm đáng chú ý từ chính số liệu này

•       Tỷ lệ tăng gấp đôi trở lên ở hầu hết khu vực so với năm 2024, phản ánh xu hướng tăng đang diễn ra, trùng thời điểm Yên duy trì ở vùng yếu.

•       Quận Shinjuku có tỷ lệ cao nhất Tokyo: 14,6%.

•       Trong số 308 căn hộ tại 23 quận Tokyo do người nước ngoài mua (nửa đầu 2025), Đài Loan chiếm hơn 60% (192 căn), Trung Quốc đại lục chỉ đứng thứ 2 với 30 căn, Singapore thứ 3 với 21 căn. Đây là điểm khác với hình dung phổ biến trên truyền thông rằng "người Trung Quốc đang gom mua" - số liệu chính thức cho thấy Đài Loan mới là nhóm chiếm tỷ trọng lớn nhất tại Tokyo.

•       Osaka có tỷ lệ người nước ngoài mua nhà giảm từ 5,1% (2024) xuống 4,3% (nửa đầu 2025), ngược chiều với xu hướng tăng ở Tokyo, cho thấy tác động của Yên yếu không đồng đều giữa các thành phố.

Cơ chế tâm lý "giảm giá kép"

Với người mua dùng ngoại tệ mạnh, Yên yếu tạo ra hiệu ứng "giảm giá kép": ngay cả khi giá nhà tính bằng Yên tăng, mức tăng đó có thể bị bù trừ hoặc vượt qua bởi mức mất giá của đồng Yên, khiến giá quy đổi ra ngoại tệ vẫn rẻ hơn hoặc tương đương so với vài năm trước. Đây là logic được nhiều công ty môi giới và tổ chức nhắc đến khi giải thích vì sao dòng vốn nước ngoài vào bất động sản Nhật Bản vẫn duy trì dù giá tính theo Yên đã tăng mạnh.

3. Lãi Suất Tăng: Tác Động Khác Nhau Giữa Người Mua Bằng Vốn Vay Và Tiền Mặt

Tác động của lãi suất BOJ đến người mua nước ngoài phụ thuộc rất lớn vào việc họ có vay vốn tại Nhật hay không.

3.1. Nhóm mua bằng vốn vay nội địa Nhật

Đây thường là người nước ngoài có visa cư trú dài hạn, thu nhập tại Nhật - nhóm chịu tác động trực tiếp từ lãi suất tăng.

Theo các nguồn từ ngân hàng, lãi suất vay thả nổi bình quân của các ngân hàng lớn (mega bank) đã vượt 1%/năm vào tháng 4/2026 - mức cao nhất trong khoảng 15 năm. Lãi suất vay cố định dài hạn (ví dụ Flat 35) cũng tăng từ vùng gần 2% lên khoảng 3% theo một số dự báo đầu năm 2026.

Với nhóm này, chi phí vay tăng làm giảm khả năng chi trả, có thể khiến tâm lý mua nhà thận trọng hơn - tương tự tác động đến người mua nhà Nhật Bản.

3.2. Nhóm mua bằng tiền mặt hoặc vốn từ nước ngoài

Nhóm này phổ biến hơn ở nhà đầu tư quốc tế mua bất động sản cao cấp tại khu trung tâm, và ít chịu ảnh hưởng từ lãi suất trong nước Nhật Bản, vì quyết định đầu tư không phụ thuộc vào chi phí vay vốn nội địa.

Dòng vốn nước ngoài vào bất động sản Nhật Bản trong năm 2025 vẫn ở quy mô ước tính khoảng 6.000 tỷ yên, và không thấy xu hướng nhà đầu tư nước ngoài trở nên thận trọng hơn dù lãi suất tăng.

Nói cách khác: lãi suất BOJ tăng tạo áp lực làm giảm tâm lý mua nhà ở nhóm người nước ngoài định cư hoặc vay vốn tại Nhật, nhưng tác động yếu hơn nhiều, hoặc gần như không có, ở nhóm nhà đầu tư quốc tế mua bằng tiền mặt - vốn là nhóm chiếm tỷ trọng đáng kể trong phân khúc căn hộ cao cấp tại trung tâm Tokyo và Osaka.

4. Khi Hai Lực Giao Thoa: Kịch Bản Nào Có Lợi/Bất Lợi Nhất?

Kết hợp hai biến số trên, có thể hình dung ra 4 trường hợp:

Nhật Bản hiện đang ở trường hợp 2: Yên yếu nhưng lãi suất đã lên mức cao nhất 31 năm. Đây có thể là lời giải thích cho việc tỷ lệ người nước ngoài mua nhà tại Tokyo 23 quận tiếp tục tăng (theo số liệu MLIT nửa đầu 2025) trong khi tốc độ tăng giá căn hộ tại chính khu vực này lại có dấu hiệu chững.

Tức là dòng vốn ngoại vẫn đang đến, nhưng động lực ngày càng nghiêng về nhóm mua bằng tiền mặt/ít nhạy cảm với lãi suất, còn nhóm cần vay vốn (kể cả người Nhật) đang thận trọng hơn.

Kết Luận: Hai Biến Số Cần Theo Dõi Trong Nửa Cuối 2026

Tỷ giá Yên yếu và lãi suất BOJ tăng đang tác động đồng thời nhưng theo hai chiều khác nhau đến tâm lý mua nhà của người nước ngoài tại Nhật Bản. Số liệu chính thức của MLIT cho thấy tỷ lệ người nước ngoài mua căn hộ mới tại các khu vực trung tâm Tokyo đang tăng rõ rệt, với Đài Loan, không phải Trung Quốc, là nhóm quốc tịch chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Với người mua hoặc nhà đầu tư nước ngoài đang cân nhắc thị trường Nhật Bản, hai điểm cần theo dõi tiếp trong nửa cuối 2026 là:

•       Liệu BOJ có tiếp tục nâng lãi suất theo lộ trình các tổ chức tài chính dự báo hay không.

•       Liệu Yên có tiếp tục ở vùng yếu hay bắt đầu xu hướng mạnh lên như một số dự báo của Nomura và Daiwa Asset Management đưa ra cho cuối năm 2026.

Nếu cả hai biến số cùng đảo chiều (Yên mạnh lên + lãi suất tiếp tục tăng), đây sẽ là kịch bản bất lợi nhất cho tâm lý mua nhà của người nước ngoài kể từ giai đoạn 2022 trở lại đây.

👉 Nếu bạn đang cân nhắc thời điểm mua nhà hoặc đầu tư bất động sản tại Nhật Bản, hãy liên hệ với ESTATE PLUS để được đội ngũ tư vấn cập nhật diễn biến tỷ giá, lãi suất mới nhất và phân tích phù hợp với mục tiêu tài chính cụ thể của bạn.

Bài viết tổng hợp từ các nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT - khảo sát công bố 25/11/2025), Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ), nippon.com, Nomura Securities, Daiwa Asset Management, SMBC Nikko Asset Management, JLL, và một số nguồn ngành ngân hàng/môi giới bất động sản (mogecheck.jp, finwell.jp, 住まいサーフィン). Số liệu cập nhật đến tháng 6/2026. Các dự báo tỷ giá và lãi suất nêu trong bài là quan điểm của từng tổ chức tại thời điểm công bố, có thể thay đổi và không phải lời khuyên đầu tư. Bài viết mang tính tổng hợp thông tin tham khảo; vui lòng đối chiếu nguồn gốc và tham khảo chuyên gia tài chính/pháp lý trước khi ra quyết định.